直入主題：銷售類型的農貿市場物業，注重的結果必然是銷售總額，換言之即怎么把項目變現。

實現銷售總額最大化的兩個決定性要素：

1.       預估銷售額

2.       攤位出售率

顯而易見，實際最終銷售總額=預估銷售額x攤位出售率。

預估銷售額，最理想狀態下，即所有攤位的總價值之和，在完成調研、定位、規劃、設計之后，預估銷售額就已經確定。之后進入第二步：銷售環節，所有的工作圍繞一個核心：攤位出售率，它直接關系到最終能夠獲取多少銷售資金，提高攤位出售率是所有專業銷售團隊的必修之課。

商業銷售，其核心在于抓住消費者心理，找準消費定位，挖掘受眾客群，在受眾客群確定的前提下，提高成交率。

換位思考是必不可少的準備工作，不妨站在消費者的角度來分析待售項目。作為農貿市場，首先要認識到其特殊性，一般來說，銷售類農貿市場物業相比普通商業地產銷售有以下4大特點：

1、       銷售單元面積較小，單元售價較低，且布局較穩定。經營期與銷售時的單元分布不會出現大的分歧；

2、       日后的承租方有一定專項特征，即農產品經營者，這些經營者人數龐大，人均份額占比較??；

3、       業態種類限定為農產品，范圍明確，定位清晰，不易受到競品項目的排他；

4、       交易品類的門檻極低，且為生活剛需，日常交易頻繁。

站在購買攤位的業主角度，看重的無非是：投資回報率。那么以業主視角，最關注的必定是以下4點：

1、       人口結構：周邊分布的消費群體是否符合項目特質。

商鋪、小吃街、建材城、農貿市場，只要是商業場所，其存亡興衰與否都取決于消費者，消費者分布以及消費能力。在選擇購買農貿市場攤位時，業主關注點會落在周邊住宅數量、住戶消費水平上。而人的收入和消費水平呈正比關系。高品質的樓盤，只要有人住，那么消費能力肯定不會低。

2、       商業交通：商業氛圍是否連貫，交通客流是否可達；

交通便利，意味著流動的客流量多寡，例如各個城市的商業中心地帶，也許固定住戶并不多，但其中的商業氛圍濃厚，比集中居民區的商業交易頻次更高。無論是老城區的商業中心，還是新開發的商業綜合體，肯定擁有交通便利的特點。如果是新區，交通并不一定已然成熟，這也需要具備足夠的規劃預判能力，搶占先機。

（以上兩點與農貿市場項目的選址要素也是息息相關的，可參閱《肖飛洋說農貿：新建農貿市場的選址》鏈接xxxx）

https://mp.weixin.qq.com/s/XtT3eQwXeOckXZ9Fs31tDw

3、       經營實力：經營團隊能否發揮項目價值；

農貿市場項目和經營團隊的關系，就好比木料和木匠，到底是成為一件精致的木雕，還是成為廢棄的朽木，這取決于雕琢之人的水準。專業的農貿市場運營團隊，不但具備持續經營創收的能力，甚至可以把死氣沉沉的市場變得活力四射、門庭若市。業主在購買攤位時，所能了解到經營實力強弱的方式，基本上來源于銷售方對經營理念的闡述，以及做出一些具體的經營階段的承諾。怎樣包裝運營團隊，如何描述運營理念，顯得尤為重要。

4、       項目前景：是否在未來能夠保值、增值；

農貿市場項目所在區塊的規劃前景，也會成為業主在選擇時的重點。對于部分投資者來說，并不在意資金短時間內的回收狀況，長遠的利益有時才是下定投資決心的關鍵。人口、交通都較為成熟的區域，雖然價值十分清晰明確，但其上升空間也十分局限。而尚在發展中的區域，形如一片空白，不管如何發展，都具備或多或少的增值空間。部分項目在市政規劃上擁有得天獨厚的優勢，我們需要將優勢放大，例如規劃地鐵沿線等等。

當然，停車位、廣告店招、宣傳力度等，都是銷售期的投資業主以及經營期的商戶所關注的因素。還有更重要的，即營銷手段，歡迎持續關注，下一期繼續分解。